পরিকল্পিত এলাকায় ভবনের আয়তন বাড়ানোর চিন্তা
jugantor
চূড়ান্ত অনুমোদনের অপেক্ষায় রাজউকের ড্যাপ
পরিকল্পিত এলাকায় ভবনের আয়তন বাড়ানোর চিন্তা

  মতিন আব্দুল্লাহ  

০৪ ডিসেম্বর ২০২১, ০০:০০:০০  |  প্রিন্ট সংস্করণ

পরিকল্পিত এলাকায় ভবনের আয়তন বাড়ানোর চিন্তা করছে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক)। চূড়ান্ত অনুমোদনের অপেক্ষায় থাকা সংশোধিত বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনায় (ড্যাপ) এটা অন্তর্ভুক্ত করা হবে। এটি বিদ্যমান ফ্লোর এরিয়া রেশিওর (এফএআর) আয়তন অনুযায়ী হতে পারে।

কোনো কারণে সেটা না হলে এফএআরের চেয়ে আয়তন কিছুটা কম হতে পারে। তবে সরু সড়ক ও অপরিকল্পিত এলাকার জন্য খসড়া ড্যাপে ঘোষিত বিধিমালা প্রযোজ্য হবে। তারই আলোকে ইমারত নির্মাণ বিধিমালা প্রণয়নের কাজ চলমান রয়েছে।

এ প্রসঙ্গে বাংলাদেশ ইনস্টিটিউট অব প্ল্যানার্সের (বিআইপি) সভাপতি অধ্যাপক ড. আকতার মাহমুদ যুগান্তরকে বলেন, সংশোধিত ড্যাপ প্রণয়ন কমিটির কাছে প্রস্তাব ছিল ঢাকার জনসংখ্যার রাশ টেনে ধরার একটা অনুশাসন দেওয়া। সংশোধিত ড্যাপে সে বিষয়ে অনুশাসন প্রস্তাব করা হয়েছে।

তিনি বলেন, সড়ক, জমির আয়তন অনুযায়ী এফএআরের কী বিধিবিধান রাখা হচ্ছে, সেটা এখনও পরিষ্কারভাবে আমরা জানি না। সামনে এ সংক্রান্ত সভা আছে। সেই সভায় হয়তো জানা যাবে। তখন এ বিষয়ে আমরা আমাদের মতামত তুলে ধরব।

তিনি আরও বলেন, পরিকল্পিত এলাকা, সড়কের প্রশস্ততা অনুযায়ী যদি ভবনের আয়তন নির্ধারণ করা হয় তাহলে এ সিদ্ধান্ত সর্বজনীন হওয়া উচিত। আবাসন প্রকল্প, অভিজাত এলাকার ক্ষেত্রে এমন সিদ্ধান্ত দেওয়া হলে সেটা ঠিক হবে না। সংশোধিত ড্যাপ এবার সবার মতামত নিয়ে করার প্রচেষ্টা চলছে। আমরা বিশ্বাস করি, এবারের ড্যাপে জনবান্ধব সিদ্ধান্ত নেওয়া হবে।

এ বিষয়ে রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) সভাপতি আলমগীর শামসুল আলামিন যুগান্তরকে বলেন, রাজউকের সংশোধিত ড্যাপে ভবনের আয়তন কমিয়ে দেওয়া হচ্ছে। এটা চূড়ান্ত হলে অন্তত ৫০ লাখ লোককে মূল ঢাকা ছেড়ে চলে যেতে হবে। এ তালিকায় থাকবে নিম্নআয়ের মানুষেরা। যেমন-দিনমজুর, গাড়ি চালক, কাজের বুয়া, স্বল্প বেতনের চাকরিজীবী। এদের বাদ দিয়ে একটি শহর চলতে পারে না। এটা রাজউককে ভেবে দেখার অনুরোধ জানাব আমরা।

তিনি বলেন, ঢাকার পার্শ্ববর্তী এলাকায় রাজউকের নেতৃত্বে বা বেসরকারি ব্যবস্থাপনায় যেসব আবাসন প্রকল্প গড়ে উঠেছে সেগুলোতে শিক্ষা, স্বাস্থ্য ও কর্মসংস্থান গড়ে উঠেনি। এ কারণে সেসব এলাকায় যেতে চাপাচাপি করলেও মানুষ সেখানে যাবে না। কারণ সেখানে গেলে তাদের জীবনযাত্রার ব্যয় ও কর্মঘণ্টা বেশি নষ্ট হবে। আর একটি বিষয় নিশ্চিত করতে হবে- মূল ঢাকার সঙ্গে কোনো এলাকার দূরত্ব যেন ২০ মিনিটের বেশি না হয়।

এক প্রশ্নের উত্তরে রিহ্যাব প্রেসিডেন্ট বলেন, বিদ্যমান ড্যাপ ও ইমারত নির্মাণ বিধিমালায় ফ্লোর এরিয়া রেশিওর (এফএআর) নির্দেশনা অনুযায়ী ২০ ফুট প্রশস্ত সড়ক বিশিষ্ট ৫ কাঠা জমির ভবনের আয়তন পাওয়া যায় ১৩ হাজার ৫০০ বর্গফুট। সংশোধিত খসড়া ড্যাপের প্রস্তাবনা অনুযায়ী একই শর্তের আওতাভুক্ত ৫ কাঠা জমিতে আয়তন পাওয়া যাবে ৯ হাজার বর্গফুট। এটা কোনোভাবেই মেনে নেওয়া যায় না। এ বিষয়ে আমরা রাজউকের সেমিনারে এবং সরাসরি প্রকল্প পরিচালকের সঙ্গে সভা করে অবহিত করেছি।

এ বিষয়ে রাজউকের নগর পরিকল্পনাবিদ এবং সংশোধিত বিশদ নগর অঞ্চল পরিকল্পনার (ড্যাপ) প্রকল্প পরিচালক মো. আশরাফুল ইসলাম যুগান্তরকে বলেন, সংশোধিত ড্যাপ চূড়ান্ত হলে ঢাকা থেকে ৫০ লাখ লোক চলে যেতে হবে এমন কথার কোনো ভিত্তি নেই। কেননা, বিদ্যমান ড্যাপে আমরা ঢাকার বিদ্যমান জনসংখ্যাকে পরিকল্পিতভাবে বিন্যস্ত করার প্রস্তাব করেছি। এটা চূড়ান্ত হলে কোনো মানুষকে ঢাকা ছেড়ে যেতে হবে না। তবে ঢাকার মূল শহর এবং রাজউক আওতাভুক্ত এলাকায় বসবাসযোগ্যতা বিবেচনা করে মানুষের অবস্থান নিশ্চিত করতে বিধিবিধান রাখা হচ্ছে। সেটা চূড়ান্ত হলে ঢাকার বাসযোগ্যতা বাড়বে এবং নগরবাসীও কাঙ্ক্ষিত সুবিধা পাবেন।

তিনি বলেন, সংশোধিত ড্যাপের খসড়ায় জনসংখ্যার বিষয়ে যে প্রস্তাবনা দেওয়া হয়েছে, পরিকল্পিত এলাকার ক্ষেত্রে সেটা কিছুটা পরিবর্তন হতে পারে। আবাসন খাত সংশ্লিষ্ট উদ্যোক্তারা এ বিষয়ে সংশোধিত ড্যাপের খসড়ার সেমিনারে আপত্তি জানিয়েছে। পরে তারা বিষয়টি নিয়ে রাজউকে এসেছিলেন এবং সরকারের বিভিন্ন পর্যায়ে কথা বলেছেন। পরিকল্পিত এলাকায় ভবনের আয়তনের ক্ষেত্রে কিছুটা ছাড় দেওয়ার ব্যাপারে চিন্তা করা হচ্ছে। এক্ষেত্রে সড়ক ও জমির আয়তনসহ সার্বিক বিষয় বিবেচনা করে সিদ্ধান্ত নেওয়া হবে।

রাজউক সূত্রে জানা যায়-সড়ক, উন্মুক্ত স্থান এবং পানি, বিদ্যুৎ, গ্যাস, স্যুয়ারেজসহ সেবা সরবরাহের সামর্থ্য বিবেচনায় নতুন ভবনের উচ্চতা নির্ধারণ করার সুপারিশ করেছে রাজউক। জনঘনত্ব নিয়ন্ত্রণ করতেই মূলত এ ধরনের সুপারিশ করা হয়েছে। এই ড্যাপের মেয়াদকাল ২০১৬-২০৩৫ এর পরিবর্তে ২০২১-২০৪১ পর্যন্ত করা হতে পারে। আর ২০ বছর মেয়াদি এই মাস্টারপ্ল্যান প্রতি পাঁচ বছর অন্তর সংশোধন করা হবে।

২০১৬ সাল থেকে ড্যাপ সংশোধনের কাজ করছে রাজউক। ধাপে ধাপে সময় বাড়িয়ে সবশেষ ২০২০ সালের মধ্যে এ ড্যাপ গেজেট আকারে প্রকাশ করতে দৃঢ় প্রতিজ্ঞ ছিল রাজউক। কিন্তু, নানা জটিলতায় সে সময়েও ড্যাপের গেজেট প্রকাশ করতে পারেনি সরকার। এরপর চলতি বছরের ডিসেম্বর পর্যন্ত সময় বাড়ানো হয়।

এ সময়ের মধ্যে রাজউক সংশোধিত ড্যাপের গেজেট প্রকাশ করতে চায়। সে লক্ষ্যে এ মাস্টারপ্ল্যানের খসড়াও প্রস্তুত করেছে। নিয়ম অনুযায়ী জাতীয় সেমিনারও করেছে রাজউক। যদিও এখনো জনঘনত্ব বিতর্কের বিষয়ে আরোপিত বিধানের মানদণ্ড কী হবে, সেটা চূড়ান্ত করা সম্ভব হয়নি।

রাজউকের ১ হাজার ৫২৮ বর্গকিলোমিটার এলাকাকে জনঘনত্বের বিবেচনায় কেন্দ্রীয়, বহিস্থ ও অন্যান্য-এ তিনটি অঞ্চলে ভাগ করা হচ্ছে। এখানে কেন্দ্রীয় এলাকা বলতে ঢাকার মূল এলাকাকে বোঝানো হয়েছে। এ এলাকায় ওয়ার্ড ভিত্তিক জনঘনত্বের ব্যাপারে দিকনির্দেশনা থাকবে। আর বহিস্থ এলাকা বলতে রাজধানী শহরের খুব কাছের এলাকাকে বোঝানো হয়েছে, যেসব এলাকা দ্রুততম সময়ে নগরায়ন ঘটবে। এসব এলাকা সিটি করপোরেশনভুক্ত হলে ওয়ার্ড ভিত্তিক জনঘনত্ব নির্দেশনা থাকবে।

আর ইউনিয়ন পরিষদ এলাকা হলে ইউনিয়ন ভিত্তিক জনঘনত্ব এবং ভবনের উচ্চতার ব্যাপারে নির্দেশনা থাকবে। আর অন্যান্য এলাকা বলতে কেন্দ্রীয় ও বহিস্থ এলাকার বাইরের এলাকাকে বোঝানো হয়েছে। এসব এলাকা মূলত রাজউকভুক্ত উপজেলা ও ইউনিয়ন পরিষদ এলাকা। এসব এলাকার ক্ষেত্রে ইউনিয়ন ভিত্তিক ভবনের উচ্চতা ও জনঘনত্বের ব্যাপারে নির্দেশনা থাকবে।

চূড়ান্ত অনুমোদনের অপেক্ষায় রাজউকের ড্যাপ

পরিকল্পিত এলাকায় ভবনের আয়তন বাড়ানোর চিন্তা

 মতিন আব্দুল্লাহ 
০৪ ডিসেম্বর ২০২১, ১২:০০ এএম  |  প্রিন্ট সংস্করণ

পরিকল্পিত এলাকায় ভবনের আয়তন বাড়ানোর চিন্তা করছে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক)। চূড়ান্ত অনুমোদনের অপেক্ষায় থাকা সংশোধিত বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনায় (ড্যাপ) এটা অন্তর্ভুক্ত করা হবে। এটি বিদ্যমান ফ্লোর এরিয়া রেশিওর (এফএআর) আয়তন অনুযায়ী হতে পারে।

কোনো কারণে সেটা না হলে এফএআরের চেয়ে আয়তন কিছুটা কম হতে পারে। তবে সরু সড়ক ও অপরিকল্পিত এলাকার জন্য খসড়া ড্যাপে ঘোষিত বিধিমালা প্রযোজ্য হবে। তারই আলোকে ইমারত নির্মাণ বিধিমালা প্রণয়নের কাজ চলমান রয়েছে।

এ প্রসঙ্গে বাংলাদেশ ইনস্টিটিউট অব প্ল্যানার্সের (বিআইপি) সভাপতি অধ্যাপক ড. আকতার মাহমুদ যুগান্তরকে বলেন, সংশোধিত ড্যাপ প্রণয়ন কমিটির কাছে প্রস্তাব ছিল ঢাকার জনসংখ্যার রাশ টেনে ধরার একটা অনুশাসন দেওয়া। সংশোধিত ড্যাপে সে বিষয়ে অনুশাসন প্রস্তাব করা হয়েছে।

তিনি বলেন, সড়ক, জমির আয়তন অনুযায়ী এফএআরের কী বিধিবিধান রাখা হচ্ছে, সেটা এখনও পরিষ্কারভাবে আমরা জানি না। সামনে এ সংক্রান্ত সভা আছে। সেই সভায় হয়তো জানা যাবে। তখন এ বিষয়ে আমরা আমাদের মতামত তুলে ধরব।

তিনি আরও বলেন, পরিকল্পিত এলাকা, সড়কের প্রশস্ততা অনুযায়ী যদি ভবনের আয়তন নির্ধারণ করা হয় তাহলে এ সিদ্ধান্ত সর্বজনীন হওয়া উচিত। আবাসন প্রকল্প, অভিজাত এলাকার ক্ষেত্রে এমন সিদ্ধান্ত দেওয়া হলে সেটা ঠিক হবে না। সংশোধিত ড্যাপ এবার সবার মতামত নিয়ে করার প্রচেষ্টা চলছে। আমরা বিশ্বাস করি, এবারের ড্যাপে জনবান্ধব সিদ্ধান্ত নেওয়া হবে।

এ বিষয়ে রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) সভাপতি আলমগীর শামসুল আলামিন যুগান্তরকে বলেন, রাজউকের সংশোধিত ড্যাপে ভবনের আয়তন কমিয়ে দেওয়া হচ্ছে। এটা চূড়ান্ত হলে অন্তত ৫০ লাখ লোককে মূল ঢাকা ছেড়ে চলে যেতে হবে। এ তালিকায় থাকবে নিম্ন আয়ের মানুষেরা। যেমন-দিনমজুর, গাড়ি চালক, কাজের বুয়া, স্বল্প বেতনের চাকরিজীবী। এদের বাদ দিয়ে একটি শহর চলতে পারে না। এটা রাজউককে ভেবে দেখার অনুরোধ জানাব আমরা।

তিনি বলেন, ঢাকার পার্শ্ববর্তী এলাকায় রাজউকের নেতৃত্বে বা বেসরকারি ব্যবস্থাপনায় যেসব আবাসন প্রকল্প গড়ে উঠেছে সেগুলোতে শিক্ষা, স্বাস্থ্য ও কর্মসংস্থান গড়ে উঠেনি। এ কারণে সেসব এলাকায় যেতে চাপাচাপি করলেও মানুষ সেখানে যাবে না। কারণ সেখানে গেলে তাদের জীবনযাত্রার ব্যয় ও কর্মঘণ্টা বেশি নষ্ট হবে। আর একটি বিষয় নিশ্চিত করতে হবে- মূল ঢাকার সঙ্গে কোনো এলাকার দূরত্ব যেন ২০ মিনিটের বেশি না হয়।

এক প্রশ্নের উত্তরে রিহ্যাব প্রেসিডেন্ট বলেন, বিদ্যমান ড্যাপ ও ইমারত নির্মাণ বিধিমালায় ফ্লোর এরিয়া রেশিওর (এফএআর) নির্দেশনা অনুযায়ী ২০ ফুট প্রশস্ত সড়ক বিশিষ্ট ৫ কাঠা জমির ভবনের আয়তন পাওয়া যায় ১৩ হাজার ৫০০ বর্গফুট। সংশোধিত খসড়া ড্যাপের প্রস্তাবনা অনুযায়ী একই শর্তের আওতাভুক্ত ৫ কাঠা জমিতে আয়তন পাওয়া যাবে ৯ হাজার বর্গফুট। এটা কোনোভাবেই মেনে নেওয়া যায় না। এ বিষয়ে আমরা রাজউকের সেমিনারে এবং সরাসরি প্রকল্প পরিচালকের সঙ্গে সভা করে অবহিত করেছি।

এ বিষয়ে রাজউকের নগর পরিকল্পনাবিদ এবং সংশোধিত বিশদ নগর অঞ্চল পরিকল্পনার (ড্যাপ) প্রকল্প পরিচালক মো. আশরাফুল ইসলাম যুগান্তরকে বলেন, সংশোধিত ড্যাপ চূড়ান্ত হলে ঢাকা থেকে ৫০ লাখ লোক চলে যেতে হবে এমন কথার কোনো ভিত্তি নেই। কেননা, বিদ্যমান ড্যাপে আমরা ঢাকার বিদ্যমান জনসংখ্যাকে পরিকল্পিতভাবে বিন্যস্ত করার প্রস্তাব করেছি। এটা চূড়ান্ত হলে কোনো মানুষকে ঢাকা ছেড়ে যেতে হবে না। তবে ঢাকার মূল শহর এবং রাজউক আওতাভুক্ত এলাকায় বসবাসযোগ্যতা বিবেচনা করে মানুষের অবস্থান নিশ্চিত করতে বিধিবিধান রাখা হচ্ছে। সেটা চূড়ান্ত হলে ঢাকার বাসযোগ্যতা বাড়বে এবং নগরবাসীও কাঙ্ক্ষিত সুবিধা পাবেন।

তিনি বলেন, সংশোধিত ড্যাপের খসড়ায় জনসংখ্যার বিষয়ে যে প্রস্তাবনা দেওয়া হয়েছে, পরিকল্পিত এলাকার ক্ষেত্রে সেটা কিছুটা পরিবর্তন হতে পারে। আবাসন খাত সংশ্লিষ্ট উদ্যোক্তারা এ বিষয়ে সংশোধিত ড্যাপের খসড়ার সেমিনারে আপত্তি জানিয়েছে। পরে তারা বিষয়টি নিয়ে রাজউকে এসেছিলেন এবং সরকারের বিভিন্ন পর্যায়ে কথা বলেছেন। পরিকল্পিত এলাকায় ভবনের আয়তনের ক্ষেত্রে কিছুটা ছাড় দেওয়ার ব্যাপারে চিন্তা করা হচ্ছে। এক্ষেত্রে সড়ক ও জমির আয়তনসহ সার্বিক বিষয় বিবেচনা করে সিদ্ধান্ত নেওয়া হবে।

রাজউক সূত্রে জানা যায়-সড়ক, উন্মুক্ত স্থান এবং পানি, বিদ্যুৎ, গ্যাস, স্যুয়ারেজসহ সেবা সরবরাহের সামর্থ্য বিবেচনায় নতুন ভবনের উচ্চতা নির্ধারণ করার সুপারিশ করেছে রাজউক। জনঘনত্ব নিয়ন্ত্রণ করতেই মূলত এ ধরনের সুপারিশ করা হয়েছে। এই ড্যাপের মেয়াদকাল ২০১৬-২০৩৫ এর পরিবর্তে ২০২১-২০৪১ পর্যন্ত করা হতে পারে। আর ২০ বছর মেয়াদি এই মাস্টারপ্ল্যান প্রতি পাঁচ বছর অন্তর সংশোধন করা হবে।

২০১৬ সাল থেকে ড্যাপ সংশোধনের কাজ করছে রাজউক। ধাপে ধাপে সময় বাড়িয়ে সবশেষ ২০২০ সালের মধ্যে এ ড্যাপ গেজেট আকারে প্রকাশ করতে দৃঢ় প্রতিজ্ঞ ছিল রাজউক। কিন্তু, নানা জটিলতায় সে সময়েও ড্যাপের গেজেট প্রকাশ করতে পারেনি সরকার। এরপর চলতি বছরের ডিসেম্বর পর্যন্ত সময় বাড়ানো হয়।

এ সময়ের মধ্যে রাজউক সংশোধিত ড্যাপের গেজেট প্রকাশ করতে চায়। সে লক্ষ্যে এ মাস্টারপ্ল্যানের খসড়াও প্রস্তুত করেছে। নিয়ম অনুযায়ী জাতীয় সেমিনারও করেছে রাজউক। যদিও এখনো জনঘনত্ব বিতর্কের বিষয়ে আরোপিত বিধানের মানদণ্ড কী হবে, সেটা চূড়ান্ত করা সম্ভব হয়নি।

রাজউকের ১ হাজার ৫২৮ বর্গকিলোমিটার এলাকাকে জনঘনত্বের বিবেচনায় কেন্দ্রীয়, বহিস্থ ও অন্যান্য-এ তিনটি অঞ্চলে ভাগ করা হচ্ছে। এখানে কেন্দ্রীয় এলাকা বলতে ঢাকার মূল এলাকাকে বোঝানো হয়েছে। এ এলাকায় ওয়ার্ড ভিত্তিক জনঘনত্বের ব্যাপারে দিকনির্দেশনা থাকবে। আর বহিস্থ এলাকা বলতে রাজধানী শহরের খুব কাছের এলাকাকে বোঝানো হয়েছে, যেসব এলাকা দ্রুততম সময়ে নগরায়ন ঘটবে। এসব এলাকা সিটি করপোরেশনভুক্ত হলে ওয়ার্ড ভিত্তিক জনঘনত্ব নির্দেশনা থাকবে।

আর ইউনিয়ন পরিষদ এলাকা হলে ইউনিয়ন ভিত্তিক জনঘনত্ব এবং ভবনের উচ্চতার ব্যাপারে নির্দেশনা থাকবে। আর অন্যান্য এলাকা বলতে কেন্দ্রীয় ও বহিস্থ এলাকার বাইরের এলাকাকে বোঝানো হয়েছে। এসব এলাকা মূলত রাজউকভুক্ত উপজেলা ও ইউনিয়ন পরিষদ এলাকা। এসব এলাকার ক্ষেত্রে ইউনিয়ন ভিত্তিক ভবনের উচ্চতা ও জনঘনত্বের ব্যাপারে নির্দেশনা থাকবে।

যুগান্তর ইউটিউব চ্যানেলে সাবস্ক্রাইব করুন