জমি কেনা কিংবা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়ার পর কেবল দলিল হাতে থাকাই শেষ কথা নয়; ভূমির মালিকানা শতভাগ সুনির্দিষ্ট ও আইনি সুরক্ষায় আনতে নামজারি (মিউটেশন) করা অত্যন্ত জরুরি। সম্প্রতি ভূমি সংক্রান্ত নিয়মে কিছু উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন আনা হয়েছে, যা প্রত্যেক জমির মালিকের জানা থাকা প্রয়োজন। নতুন নিয়মে নামজারির নিয়মাবলী, প্রয়োজনীয় কাগজপত্র, সময়সীমা এবং নামজারি না করার ঝুঁকি নিয়ে বিস্তারিত তুলে ধরা হলো—

১. জমির নামজারি বা মিউটেশন কী?

জমি কেনা বা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়ার পর সরকারি রেকর্ড বা খতিয়ানে পূর্ববর্তী মালিকের নাম পরিবর্তন করে নতুন মালিকের নাম নথিভুক্ত করার আইনি প্রক্রিয়াকে নামজারি (মিউটেশন) বলা হয়। বর্তমানে ডিজিটাল ব্যবস্থার মাধ্যমে ঘরে বসেই অনলাইনে নির্ধারিত ফি পরিশোধ করে নামজারির আবেদন সম্পন্ন করা যায়।

২. নতুন নিয়ম ও কার্যকর হওয়ার সময়সূচি

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ২০২৫ সালের ১১ ফেব্রুয়ারি প্রকাশিত প্রজ্ঞাপন অনুযায়ী নামজারির ক্ষেত্রে নতুন নিয়ম কার্যকর করা হয়েছে—

• যৌথ নামজারি: উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমির ক্ষেত্রে মৃত ব্যক্তির সব ওয়ারিশের নাম একযোগে অন্তর্ভুক্ত করে আবেদন করতে হবে। যদি ওয়ারিশদের মধ্যে আনুষ্ঠানিকভাবে জমি ভাগ-বাটোয়ারা বা বণ্টন না থাকে, তবে পৃথক খতিয়ান না করে একই খতিয়ানে সবাইকে যৌথভাবে (কো-শেয়ারার হিসেবে) নামজারি করা হবে।
• পৃথক খতিয়ানের শর্ত: ওয়ারিশরা যদি নিজেদের মধ্যে নিবন্ধিত বণ্টননামা বা সমঝোতা দলিলে জমি ভাগ করে নেন, তবেই কেবল নিজ নিজ অংশ অনুযায়ী আলাদা নামজারি ও খতিয়ান করা সম্ভব হবে।
• আবশ্যিক নথি: আবেদনের সময় সব ওয়ারিশের সঠিক তথ্য, নিবন্ধিত ওয়ারিশ সনদ এবং আনুষঙ্গিক কাগজপত্র একসঙ্গে দাখিল করা বাধ্যতামূলক; অন্যথায় আবেদন বাতিল হতে পারে।

৩. নামজারি না করলে কী কী জটিলতা হতে পারে?

নতুন আইনের অধীনে নামজারি না করার ঝুঁকিগুলো নিম্নরূপ—

• হস্তান্তরে নিষেধাজ্ঞা: নামজারি বা হালনাগাদ খতিয়ান ছাড়া যেকোনো জমির ক্রয়-বিক্রয়, দান কিংবা হেবা করা সম্পূর্ণ নিষিদ্ধ।
• ভূমি উন্নয়ন কর প্রদান না পারা: রেকর্ড নিজের নামে না থাকলে সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধ করা যায় না।
• দখল ও আইনি ঝুঁকি: মালিকানা স্বত্ব থাকলেও রেকর্ড না থাকলে জমি অবৈধ দখলদারদের কবলে পড়ার চরম ঝুঁকি তৈরি হয়।

৪. পূর্বে নামজারি সম্পন্নকারীদের জন্য নির্দেশনা

যাদের নামজারি আগেই সম্পন্ন হয়েছে এবং খতিয়ানের তথ্য সঠিক রয়েছে, তাদের নতুন করে নামজারি করার কোনো প্রয়োজন নেই। তবে পুরোনো খতিয়ান বা রেকর্ডটি সরকারি অনলাইন সিস্টেমে সঠিকভাবে ডিজিটাইজড হয়েছে কি না, তা যাচাই করে রাখা বুদ্ধিমানের কাজ হবে।

৫. নামজারির জন্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্র

অনলাইনে আবেদনের সময় নিচের কাগজপত্রগুলো দাখিল করতে হয়—

• রেজিস্ট্রি করা মূল দলিল বা বায়না দলিলের সত্যায়িত কপি।
• পূর্বের খতিয়ানের কপি ও দাগ নম্বরসহ জমির বিস্তারিত বিবরণ।
• আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্র (NID)।
• ওয়ারিশসূত্রে প্রাপ্ত জমির ক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদ ও মৃত্যুসনদ (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে)।
• সম্পূর্ণ আবেদন ফরম এবং নির্ধারিত সরকারি ফি পরিশোধের রসিদ।

৬. নামজারি সম্পন্ন হতে কতদিন সময় লাগে?

বর্তমান ই-নামজারি ব্যবস্থায় প্রয়োজনীয় সব তথ্য ও কাগজপত্র সঠিক থাকলে সাধারণত ২৮ থেকে ৪৫ কার্যদিবসের মধ্যে আবেদন নিষ্পত্তি হয়ে যায়। তবে নথিপত্রে ভুল থাকলে, তথ্য অসম্পূর্ণ হলে কিংবা জমি নিয়ে কোনো আপত্তি বা আইনি বিরোধ থাকলে নিষ্পত্তি হতে অতিরিক্ত সময় লাগতে পারে।

ভূমির স্বত্ব রক্ষা করা এবং ভবিষ্যতের যেকোনো জটিলতা বা প্রতারণা এড়াতে জমি হস্তান্তরের পরপরই নতুন নিয়ম মেনে নামজারি সম্পন্ন করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। সরকারের এই আধুনিক ও অনলাইনভিত্তিক উদ্যোগের ফলে সঠিক কাগজপত্র জমা দিয়ে ঘরে বসেই আইনি প্রক্রিয়ায় নিজের ভূমির মালিকানা সুনির্দিষ্ট করা এখন আগের চেয়ে অনেক সহজ ও স্বচ্ছ।