জমি কেনার পর রেজিস্ট্রি করা দলিল হাতে থাকলেও সর্বশেষ খতিয়ানে যদি আগের মালিকের নাম থেকে যায়, তাহলে বিষয়টি অবহেলা করা উচিত নয়। কারণ, জমির দলিল থাকা যেমন গুরুত্বপূর্ণ, তেমনি সরকারি ভূমি রেকর্ডে মালিকানার তথ্য হালনাগাদ করাও জরুরি

 তবে খতিয়ানে নিজের নাম না থাকলেই জমির মালিকানা হারিয়ে যায়, এমন ধারণাও সঠিক নয়। এ অবস্থায় দলিলের বৈধতা, বিক্রেতার মালিকানার ইতিহাস এবং জমির রেকর্ড যাচাই করে প্রয়োজনীয় ব্যবস্থা নিতে হবে।

বাংলাদেশে জমি কেনাবেচা বা উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানা পরিবর্তনের পর নতুন মালিকের নামে সরকারি রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রক্রিয়াকে নামজারি বা মিউটেশন বলা হয়। খতিয়ানে জমির মালিকানা ও সংশ্লিষ্ট তথ্য লিপিবদ্ধ থাকে। অন্যদিকে, নামজারির মাধ্যমে মালিকানা পরিবর্তনের তথ্য সরকারি রেকর্ডে অন্তর্ভুক্ত করা হয়। তাই জমি কেনার পর নামজারি সম্পন্ন করা গুরুত্বপূর্ণ।

দলিল থাকার পরও খতিয়ানে নাম না ওঠার কারণ

জমি রেজিস্ট্রি করার পরও নতুন মালিকের নাম খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত না হওয়ার পেছনে একাধিক কারণ থাকতে পারে। অনেক ক্ষেত্রে দলিল সম্পন্ন হলেও ক্রেতা নামজারির আবেদন করেন না। আবার আবেদন করলেও প্রক্রিয়া চলমান থাকতে পারে। প্রয়োজনীয় কাগজপত্রের অভাব কিংবা জমির তথ্যের অসংগতির কারণেও নামজারি আটকে যেতে পারে।

এছাড়া জমি একাধিকবার হাতবদল হলে আগের মালিকদের দলিল ও খতিয়ানের তথ্য যাচাই করা প্রয়োজন। উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে ওয়ারিশদের অংশ এবং জমি বণ্টনের বিষয়টিও বিবেচনায় নিতে হয়। ফলে শুধু সর্বশেষ দলিলের ওপর নির্ভর না করে জমির মালিকানার পুরো ইতিহাস যাচাই করা উচিত।

প্রথমেই নিশ্চিত হোন বিক্রেতার মালিকানা বৈধ কি না

খতিয়ানে নিজের নাম না থাকার বিষয়টি ধরা পড়লে প্রথমেই দেখতে হবে, যার কাছ থেকে জমি কেনা হয়েছে, তার জমিটি বিক্রি করার আইনগত অধিকার ছিল কি না।

এ জন্য কয়েকটি বিষয় পরীক্ষা করা জরুরি—

• বিক্রেতার নামে সর্বশেষ প্রযোজ্য খতিয়ান রয়েছে কি না।
• উত্তরাধিকারসূত্রে জমির মালিক হলে তার পূর্বসূরির খতিয়ান ও উত্তরাধিকারের প্রমাণ আছে কি না।
• বিক্রেতা কীভাবে জমির মালিক হয়েছেন, তার আগের দলিলগুলো পাওয়া যাচ্ছে কি না।
• দলিলে উল্লেখ করা মৌজা, জেএল নম্বর, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও শ্রেণির সঙ্গে খতিয়ানের তথ্যের মিল রয়েছে কি না।
• একই জমি অন্য কারও কাছে বিক্রি বা অন্য কোনোভাবে হস্তান্তর করা হয়েছে কি না।

এ ক্ষেত্রে আইনের কিছু বিধানও গুরুত্বপূর্ণ। রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ৫৩সি ধারা অনুযায়ী, উত্তরাধিকার ছাড়া অন্য কোনো উপায়ে জমির মালিক হওয়া ব্যক্তির ক্ষেত্রে সর্বশেষ খতিয়ানে তার নিজের নাম থাকার বিধান রয়েছে। তবে উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানা পেলে নিজের অথবা পূর্বসূরির নাম খতিয়ানে থাকার বিষয়টি বিবেচ্য।

অন্যদিকে, রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৫২এ ধারায় বিক্রয় দলিল নিবন্ধনের সময় প্রয়োজনীয় খতিয়ান-সংক্রান্ত তথ্য সংযুক্ত করার বিধান রয়েছে। তাই বিক্রেতার নাম খতিয়ানে না থাকলে দলিলটি কোন ভিত্তিতে রেজিস্ট্রি হয়েছে, তা ভালোভাবে যাচাই করা দরকার।

নামজারি না করা থাকলে যেভাবে আবেদন করবেন

জমি কেনার পর নিজের নামে নামজারি না হয়ে থাকলে সংশ্লিষ্ট উপজেলা বা সার্কেল ভূমি অফিসের সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে আবেদন করতে হবে। এছাড়া সরকারি অনলাইন ই-নামজারি ব্যবস্থার মাধ্যমেও আবেদন জমা দেওয়া যায়।

সাধারণত নামজারির আবেদনে যেসব কাগজপত্র প্রয়োজন হতে পারে—

• রেজিস্ট্রি করা দলিলের অনুলিপি।
• আগের মালিকানার দলিল ও স্বত্বের ধারাবাহিকতার প্রমাণ।
• সংশ্লিষ্ট খতিয়ান বা পর্চা।
• মৌজা, জেএল নম্বর ও দাগ নম্বরের তথ্য।
• আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য।
• প্রযোজ্য ক্ষেত্রে ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের রসিদ এবং অন্যান্য সহায়ক নথি।

জমির ধরন ও মালিকানা পাওয়ার পদ্ধতি অনুযায়ী প্রয়োজনীয় কাগজপত্রের তালিকায় পরিবর্তন আসতে পারে। তাই আবেদন করার আগে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের নির্দেশনা জেনে নেওয়া ভালো। সরকারি ই-নামজারি পোর্টালের মাধ্যমেও আবেদন করা সম্ভব।

নামজারি আবেদন আটকে গেলে বা বাতিল হলে করণীয়

নামজারির আবেদন জমা দেওয়ার পর ভূমি অফিস সংশ্লিষ্ট দলিল, খতিয়ান ও অন্যান্য তথ্য যাচাই করে। এ সময় কোনো নথির ঘাটতি কিংবা তথ্যের অসামঞ্জস্য পাওয়া গেলে আবেদনকারীকে তা পূরণের নির্দেশ দেওয়া হতে পারে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, আবেদনে প্রয়োজনীয় তথ্য বা কাগজপত্রের অভাব থাকলে প্রথম আদেশে ঘাটতির বিষয়গুলো স্পষ্ট করে জানাতে হয়। সাধারণত আবেদনকারীকে সাত কার্যদিবস অথবা যুক্তিসংগত সময়ের মধ্যে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দেওয়ার সুযোগ দেওয়া হয়।

নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ঘাটতি পূরণ না হলে পরবর্তী আদেশে আবেদন নামঞ্জুর হতে পারে। তবে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র সংগ্রহের পর নামজারি কার্যক্রম পুনরায় চালু করার সুযোগও রয়েছে।

তাই আবেদন বাতিল হলে হতাশ না হয়ে প্রথমে আদেশের কপি সংগ্রহ করতে হবে। এরপর কী কারণে আবেদন গ্রহণ করা হয়নি এবং কোন নথি বা তথ্যের ঘাটতি রয়েছে, তা চিহ্নিত করে প্রয়োজনীয় ব্যবস্থা নিতে হবে।

দলিল ও খতিয়ানের দাগ নম্বর বা জমির পরিমাণে অমিল থাকলে

কখনো দলিলে উল্লেখ করা দাগ নম্বরের সঙ্গে খতিয়ানের দাগ নম্বর মেলে না। আবার জমির পরিমাণেও পার্থক্য দেখা যায়। এমন পরিস্থিতিতে শুধু নামজারির আবেদন করলেই সমস্যার সমাধান হবে না।

প্রথমে সংশ্লিষ্ট মৌজার সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস জরিপের খতিয়ান এবং নকশা পরীক্ষা করতে হবে। পাশাপাশি আগের দলিলগুলো যাচাই করে জমির মালিকানা কীভাবে এক হাত থেকে অন্য হাতে এসেছে, তা নিশ্চিত হওয়া প্রয়োজন।

দলিলে লেখার ভুল থাকলে ভুলের ধরন অনুযায়ী সংশোধনের আইনগত পদ্ধতি অনুসরণ করতে হবে। আর জমির সীমানা, পরিচয় কিংবা মালিকানা নিয়ে বিরোধ থাকলে বিষয়টি আলাদাভাবে নিষ্পত্তি করতে হতে পারে। শুধু নামজারির মাধ্যমে সব ধরনের মালিকানা বিরোধের চূড়ান্ত সমাধান সম্ভব নয়।

উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পেলে কী করবেন

কোনো জমির মালিক মারা যাওয়ার পর তার উত্তরাধিকারীরা সম্পত্তির মালিক হলেও সরকারি খতিয়ানে মৃত ব্যক্তির নাম থেকে যেতে পারে। এমন ক্ষেত্রে উত্তরাধিকারীদের নিজেদের নামে নামজারি করতে হবে।

এ জন্য সাধারণত ওয়ারিশ সনদ, মৃত্যুর প্রমাণ, আগের খতিয়ান এবং মালিকানার প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দিতে হয়। একাধিক ওয়ারিশ থাকলে প্রত্যেকের আইনগত অংশ নির্ধারণের বিষয়টিও গুরুত্বপূর্ণ।

উত্তরাধিকারীরা নিজেদের মধ্যে জমি ভাগ করে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে বণ্টনের প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হবে। রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩বি ধারায় উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া সম্পত্তি আপসের মাধ্যমে ভাগ করার পর বণ্টননামা তৈরি, স্বাক্ষর ও নিবন্ধনের বিধান রয়েছে। ওই দলিলের ভিত্তিতে খতিয়ান সংশোধনের ব্যবস্থাও রয়েছে।

নামজারি না হলে কি জমির দলিল বাতিল হয়ে যায়?

শুধু খতিয়ানে নতুন মালিকের নাম না ওঠার কারণে রেজিস্ট্রি করা দলিল স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায় না। তবে দলিলের বৈধতা, বিক্রেতার স্বত্ব এবং জমি হস্তান্তরের আইনগত প্রক্রিয়া ঠিক ছিল কি না, সেগুলো অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

বিক্রেতার মালিকানায় ত্রুটি, একই জমি একাধিকবার বিক্রি, জাল দলিল কিংবা দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণ নিয়ে বিরোধ থাকলে মালিকানা ঝুঁকির মুখে পড়তে পারে।

এ ধরনের পরিস্থিতিতে সংশ্লিষ্ট দলিল, খতিয়ান, মৌজা নকশা এবং পূর্ববর্তী মালিকানার কাগজপত্র নিয়ে ভূমি আইন বিষয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত। প্রয়োজনে দেওয়ানি আদালতের মাধ্যমে মালিকানা বা জমি-সংক্রান্ত বিরোধ নিষ্পত্তি করতে হতে পারে।

জমির মালিকানা সুরক্ষিত রাখতে যেসব বিষয়ে সতর্ক থাকবেন

জমি কেনার পর শুধু দলিল সংগ্রহ করেই দায়িত্ব শেষ হয়ে যায় না। নিজের নামে নামজারি সম্পন্ন করা এবং সরকারি ভূমি রেকর্ডে প্রয়োজনীয় তথ্য হালনাগাদ করা জরুরি। একই সঙ্গে জমির বাস্তব দখল, সীমানা, দাগ নম্বর ও ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য নিয়মিত যাচাই করতে হবে।

মনে রাখা প্রয়োজন, নামজারি খতিয়ান কিংবা ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ এককভাবে জমির চূড়ান্ত মালিকানার প্রমাণ নয়। একইভাবে দলিল থাকলেই বিক্রেতার মালিকানার আগের কোনো ত্রুটি দূর হয়ে যায় না।

তাই জমি কেনার আগে বিক্রেতার স্বত্ব ও দলিলের ধারাবাহিকতা যাচাই করা এবং কেনার পর দ্রুত নামজারি সম্পন্ন করাই ভবিষ্যতের আইনি জটিলতা ও মালিকানা-সংক্রান্ত ঝুঁকি কমানোর কার্যকর উপায়।