ঢাকায় জনসংখ্যা, কর্মসংস্থান, শিক্ষা, স্বাস্থ্যসেবা ও বাণিজ্যিক কার্যক্রমের কেন্দ্রীভবনে যানজট, দূষণ, জমি ও অ্যাপার্টমেন্টের উচ্চমূল্য, আবাসন সংকট, জলাবদ্ধতা, অবকাঠামোর ওপর চাপ এবং দীর্ঘ যাতায়াত বেড়েছে। গবেষণা শেষে বৃহত্তর ঢাকাকে ঘিরে পরস্পর সংযুক্ত স্যাটেলাইট সিটির নেটওয়ার্ক প্রস্তাব করা হয়েছে। প্রতিটি শহর হবে পূর্ণাঙ্গ নগরব্যবস্থা, যেখানে মানুষ বসবাস, কাজ, পড়াশোনা, চিকিৎসা ও কেনাকাটা করতে পারবেন। মূলনীতি অ্যাপার্টমেন্ট বানাবেন না, কমিউনিটি গড়ুন। প্রথমবারের গৃহমালিক, নিম্ন ও মধ্যম আয়ের পরিবার, তরুণ পরিবার এবং জরুরি সেবার পেশাজীবীদের জন্য ৪০০ থেকে ৭০০ বর্গফুটের সাশ্রয়ী বাড়ির মালিকানা এর লক্ষ্য। প্রাথমিক পাইলট লক্ষ্য : গাজীপুরে ১,০০,০০০, নরসিংদী-মাধবদীতে ৭৫,০০০ এবং মুন্সীগঞ্জে ৫০,০০০-মোট ২,২৫,০০০ বাড়ি। এটি প্রথম পর্যায়ের লক্ষ্য, দেশের সম্পূর্ণ আবাসন ঘাটতি সমাধানের দাবি নয়।

সমস্যা ও প্রস্তাবিত ধারণা : ঢাকাকেন্দ্রিক কর্মকাণ্ডের কারণে আবাসন ব্যয়বহুল এবং সাশ্রয়ী বাড়ি প্রায়ই কর্মস্থল ও জরুরি সেবা থেকে দূরে। মানুষ ঢাকায় এসে ব্যয়বহুল আবাসনে থাকে; দীর্ঘ যাতায়াতে যানজট বাড়ে। প্রস্তাবিত মডেলে স্যাটেলাইট সিটিতে সাশ্রয়ী বাড়ি, কাছাকাছি কাজ, স্থানীয় সেবা ও সংযুক্ত পরিবহণ থাকবে। প্রতিটি শহরে আবাসিক এলাকা, শিল্প ও অফিস এলাকা, স্কুল-কলেজ, হাসপাতাল-ক্লিনিক, বাজার, পার্ক, উন্মুক্ত স্থান, সড়ক ও গণপরিবহণ, পানি-বিদ্যুৎ-নিষ্কাশন, ডিজিটাল অবকাঠামো এবং বর্জ্য ব্যবস্থাপনা থাকা দরকার।

আবাসন ও কমিউনিটি মডেল : লক্ষ্য আবাসনের আকার ৪০০ থেকে ৭০০ বর্গফুট; এক বা দুই শয়নকক্ষ, সীমিত তিন শয়নকক্ষ এবং পরিবারবান্ধব বিন্যাস থাকতে পারে। ছোট আকার মানেই নিম্নমান নয়; বায়ু চলাচল, দিনের আলো, স্যানিটেশন, কাঠামোগত নিরাপত্তা ও ব্যবহারযোগ্যতা নিশ্চিত করতে হবে। অগ্রাধিকার পাবেন প্রথমবারের গৃহমালিক, নিম্ন ও মধ্যম আয়ের ও তরুণ পরিবার, শিক্ষক, নার্স, সরকারি কর্মচারী, পোশাক ও কারখানার শ্রমিক, পরিবহণকর্মী, স্বাস্থ্যকর্মী এবং অন্যান্য জরুরি সেবার কর্মী। যোগ্যতা সনদ সুবিধা উচ্চ আয়ের বিনিয়োগকারীদের কাছে কেন্দ্রীভূত হওয়া ঠেকাতে পারে।

মালিকানা সহজ করতে সাশ্রয়ী জমি, দক্ষ পরিকল্পনা, কম ডাউন পেমেন্ট, দীর্ঘমেয়াদি গৃহঋণ, সম্ভাব্য সরকারি আংশিক মর্টগেজ গ্যারান্টি, কম লেনদেন ব্যয় ও ডেভেলপার প্রণোদনা প্রয়োজন। ভর্তুকিপ্রাপ্ত বাড়িতে ফটকাবাজি ও দ্রুত পুনর্বিক্রয় ঠেকাতে হবে। বাড়ি বিনামূল্যে দেওয়া নয়; লক্ষ্য সহনীয় প্রাথমিক অর্থ ও মাসিক কিস্তির মাধ্যমে যোগ্য পরিবারকে ধীরে ধীরে মালিকানা অর্জনের সুযোগ দেওয়া; যারা কিনতে প্রস্তুত নন, তাদের জন্য সাশ্রয়ী ভাড়ার ব্যবস্থাও থাকবে। শহরটি মিশ্র আয়ের হওয়া উচিত, যাতে নিম্ন আয়ের আবাসন-কলোনি না হয়। উদাহরণমূলক বিন্যাস : সাশ্রয়ী ৩০ শতাংশ, মধ্যম আয় ৪০ শতাংশ, বাজারমূল্য ২০ শতাংশ এবং ভাড়া-সামাজিক আবাসন ১০ শতাংশ; বাস্তবায়নের আগে সম্ভাব্যতা যাচাই দরকার।

কর্মসংস্থান ও স্থান নির্বাচন : আবাসনের সঙ্গে কর্মসংস্থান ও সেবা না থাকলে স্যাটেলাইট সিটি কেবল ঘুমানোর শহরে পরিণত হবে। তাই শিল্প, উৎপাদন, লজিস্টিকস, ক্ষুদ্র ও মাঝারি উদ্যোগ, অফিস, প্রযুক্তি, খুচরা ব্যবসা, শিক্ষা, স্বাস্থ্যসেবা ও অন্যান্য সেবা খাতের জন্য জমি রাখতে হবে। প্রস্তাবিত নিকট-দূরত্বের জীবনধারায় মুদি দোকান, স্কুল, ফার্মেসি, ক্লিনিক, খেলার মাঠ, বাসস্টেশন ও স্থানীয় বাজার আনুমানিক ৫ থেকে ১০ মিনিটের মধ্যে এবং বড় হাসপাতাল, বাণিজ্যিক কেন্দ্র, বিশ্ববিদ্যালয়-কলেজ, কর্মসংস্থান এলাকা ও রেলস্টেশন ১৫ থেকে ২০ মিনিটের মধ্যে রাখার লক্ষ্য রয়েছে। স্থান নির্বাচনের সূত্র হলো : জনসংখ্যা কর্মসংস্থান সংযোগ জমি অর্থনৈতিক কার্যক্রম সেবা। প্রথম পর্যায়ে এমন স্থান বাছাই করা উচিত, যেখানে শক্তিশালী জনসংখ্যাভিত্তি, বিদ্যমান চাকরি, ঢাকা ও জাতীয় অর্থনীতির সঙ্গে সংযোগ, নতুন কর্মসংস্থানের সম্ভাবনা এবং পূর্ণাঙ্গ শহর গড়ার মতো পরিকল্পনাযোগ্য জমি রয়েছে। শুধু সস্তা জমি যথেষ্ট নয়। কর্মসংস্থান ছাড়া আবাসন, আবাসন ছাড়া কর্মসংস্থান, অর্থনৈতিক ভিত্তি ছাড়া পরিবহণ কিংবা সংযোগহীন জমি-সবই প্রকল্পকে ঝুঁকিতে ফেলে। আগে অর্থনৈতিক ইকোসিস্টেম নির্বাচন করে, পরে তার চারপাশে শহর গড়াই মূল নীতি।

তিনটি পাইলট করিডর : গাজীপুরের লক্ষ্য ১,০০,০০০ ইউনিট। ২০২২ সালের জনশুমারি অনুযায়ী জেলাটির জনসংখ্যা প্রায় ৫.২৬ মিলিয়ন এবং আয়তন প্রায় ১,৮০৬ বর্গকিলোমিটার। পোশাক, টেক্সটাইল, উৎপাদন, গুদামজাতকরণ, লজিস্টিকস, ক্ষুদ্র ও মাঝারি ব্যবসা এবং সেবা খাতে এর কর্মসংস্থান রয়েছে এখন। ঢাকা, জয়দেবপুর রেলওয়ে জংশন, প্রধান সড়ক ও উত্তরমুখী সংযোগের কারণে এটি মহানগরীয় কর্মসংস্থান ও শিল্প প্রবৃদ্ধির স্যাটেলাইট হতে পারে। কাছাকাছি আবাসন শ্রমিকদের যাতায়াতের সময় ও ব্যয় কমাতে পারে। নরসিংদী-মাধবদীর লক্ষ্য ৭৫,০০০ ইউনিট। নরসিংদী জেলার ২০২২ সালের জনসংখ্যা প্রায় ২.৫৮ মিলিয়ন এবং আয়তন প্রায় ৩,৩৬১ বর্গকিলোমিটার। টেক্সটাইল, তাঁত ও পাওয়ারলুম, পোশাকসংশ্লিষ্ট ব্যবসা, শেখেরচর-বাবুরহাটের বাণিজ্য, ক্ষুদ্র ও মাঝারি শিল্প এবং উৎপাদন এখানে গুরুত্বপূর্ণ। শ্রমিকদের জন্য সাশ্রয়ী বাড়ি, ভাড়া, স্কুল, স্বাস্থ্যসেবা, বাজার, পরিবহণ ও কমিউনিটি সুবিধা একত্র করা হলে শিল্পাঞ্চল ও আবাসনের মধ্যে কার্যকর সম্পর্ক তৈরি হবে। সড়ক ও রেল সংযোগ এটিকে পূর্ব ও উত্তর-পূর্বাঞ্চলের আঞ্চলিক কেন্দ্র হতে সহায়তা করতে পারে। মুন্সীগঞ্জের লক্ষ্য ৫০,০০০ ইউনিট। জেলার জনসংখ্যা প্রায় ১.৬৩ মিলিয়ন এবং আয়তন প্রায় ৯৫৫ বর্গকিলোমিটার। সিমেন্ট, হিমাগার, কাগজ, টিস্যু, জাহাজ নির্মাণ, কৃষি, খাদ্যসংশ্লিষ্ট কার্যক্রম, শিল্প ও বাণিজ্যের ভিত্তি এখানে রয়েছে। ঢাকা, নারায়ণগঞ্জ, নদীপথ, জাতীয় সড়ক এবং এন৮ মহাসড়ক ও মাওয়া-পদ্মা সেতু করিডরের সংযোগের কারণে মুন্সীগঞ্জ লজিস্টিকস, উৎপাদন ও দক্ষিণ-দক্ষিণ-পশ্চিমাঞ্চলের প্রবেশদ্বার হিসাবে ভূমিকা রাখতে পারে। তিনটি করিডরের ভূমিকা পরস্পর পরিপূরক : গাজীপুর উত্তরমুখী শিল্প ও মহানগরীয় কর্মসংস্থানের কেন্দ্র, নরসিংদী-মাধবদী টেক্সটাইল ও শিল্পশ্রমিকভিত্তিক কেন্দ্র এবং মুন্সীগঞ্জ লজিস্টিকস ও দক্ষিণমুখী সংযোগকেন্দ্র। সম্মিলিত লক্ষ্য ২,২৫,০০০ সাশ্রয়ী বাড়ি। নারায়ণগঞ্জ, মানিকগঞ্জ, টাঙ্গাইল, কুমিল্লা ও ময়মনসিংহ ভবিষ্যতে বিবেচিত হতে পারে; তবে প্রথম পর্যায়ে সব স্থানে একসঙ্গে উন্নয়ন করা উচিত নয়। জেলা-আয়তনকে সরাসরি উন্নয়নযোগ্য জমি ধরে নেওয়া যাবে না। ভূমি-ব্যবহার, বন্যা, কৃষিজমি, পরিবেশ, মালিকানা, পরিবহণ-প্রবেশগম্যতা ও অবকাঠামোর সম্ভাব্যতা যাচাই আবশ্যক।

পরিবহণ, অর্থায়ন ও নীতিগত সহায়তা : পরিবহণ পরিকল্পনায় তিনটি স্তর দরকার: স্থানীয় বাস, উপযুক্ত ক্ষেত্রে বিআরটি, হাঁটা, সাইকেল ও বৈদ্যুতিক যান; স্যাটেলাইট সিটি ও ঢাকার মধ্যে কমিউটার রেল, অর্থনৈতিকভাবে যুক্তিসংগত হলে মেট্রো সম্প্রসারণ, বিআরটি ও এক্সপ্রেস বাস; এবং জাতীয় পর্যায়ে আন্তঃনগর রেল, মহাসড়ক ও মালবাহী-লজিস্টিকস সংযোগ। একটি সমন্বিত বৃহত্তর ঢাকা মোবিলিটি কার্ড বা ‘এক যাত্রা, এক টিকিট’ ব্যবস্থাও প্রস্তাব করা হয়েছে। যোগ্য প্রথমবারের গৃহমালিক ও নির্ধারিত মূল্যসীমার সাশ্রয়ী আবাসনের জন্য নিবন্ধন ব্যয় স্বাভাবিক ২৫-৩০ থেকে ১০-১৫ শতাংশে নামানোর প্রস্তাব রয়েছে। ২০-২৫ বছরের কম সুদের, নির্দিষ্ট ও সরকারসমর্থিত হারে গৃহঋণ, ছোট ডাউন পেমেন্ট এবং বিদ্যমান ঋণপ্রতিষ্ঠানের মাধ্যমে ‘বাংলাদেশ ইয়াং ফ্যামিলি হাউজিং লোন’ চালু করা যেতে পারে। প্রস্তাবিত কাঠামোতে ৩৫ বছরের কম বয়সিদের অগ্রাধিকার এবং বরাদ্দের ৪০ শতাংশ তাদের জন্য সংরক্ষণের কথা বলা হয়েছে; শিক্ষক, পোশাক শ্রমিক, নার্স ও সরকারি কর্মচারীদেরও অগ্রাধিকার দেওয়া হবে। ক্রেতার ৫-১০ শতাংশ ডাউন পেমেন্ট, ব্যাংকের ৭০-৮৫ শতাংশ মর্টগেজ এবং আংশিক সরকারি গ্যারান্টি তহবিলের সম্ভাব্য কাঠামোও বিবেচিত হয়েছে: চূড়ান্ত অনুপাতের জন্য আর্থিক ও নিয়ন্ত্রক সম্ভাব্যতা যাচাই প্রয়োজন। পরিকল্পিত আবাসন-জমি দীর্ঘদিন খালি থাকলে ক্রমবর্ধমান করারোপ করে প্রাপ্ত অর্থ একই করিডরের সড়ক, ইউটিলিটি ও পরিবহণে পুনর্বিনিয়োগের প্রস্তাব রয়েছে। সাশ্রয়ী ৪০০ থেকে ৭০০ বর্গফুটের ইউনিট নির্মাণকারী ডেভেলপারদের নিবন্ধন ফি হ্রাস, কর-ছাড় বা ঘনত্ব-প্রণোদনা দেওয়া যেতে পারে। সরকারি জমি, ব্যাংক, ভূমিমূল্য আহরণ, উন্নয়ন চার্জ, সরকারি-বেসরকারি অংশীদারত্ব এবং বহুপাক্ষিক অর্থায়নও সম্ভাব্য অর্থায়ন উৎস।

পরিবেশ, বাস্তবায়ন ও ঝুঁকি : প্রতিটি স্যাটেলাইট সিটিতে সবুজবেষ্টনী, পানি সংরক্ষণের পুকুর, খাল ও নিষ্কাশন, বন্যার প্রবাহপথ, বৃক্ষ-করিডর, পার্ক, হাঁটা ও সাইকেলপথ, বর্জ্য পরিশোধন এবং সম্ভব হলে নবায়নযোগ্য জ্বালানির ব্যবস্থা থাকা উচিত। অবকাঠামো আগে নির্মাণ করতে হবে। প্রস্তাবিত ক্রম হলো ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, সড়ক ও নিষ্কাশন, পানি-বিদ্যুৎ ও অন্যান্য ইউটিলিটি, গণপরিবহণ, স্কুল-হাসপাতাল এবং তারপর আবাসিক সম্প্রসারণ। ঝুঁকির মধ্যে রয়েছে জমি নিয়ে ফটকাবাজি, জমির মালিকানা বিরোধ, প্রকল্প বিলম্ব, পরিবহণ সক্ষমতার ঘাটতি, পরিবেশের ক্ষতি এবং সরকারের ওপর অতিরিক্ত অর্থায়নের চাপ। প্রতিকারে স্বচ্ছ জমি-পরিকল্পনা, আইনি যাচাই, বন্যা ও পরিবেশগত মূল্যায়ন, পরিবহণ সক্ষমতা আগে নির্ধারণ, উৎপাদনশীল উন্নয়নে প্রণোদনা এবং সরকারি-বেসরকারি ও বহুপাক্ষিক অর্থায়ন ব্যবহার করা দরকার। শাসনব্যবস্থায় সমন্বিত পরিকল্পনা, স্বচ্ছ বরাদ্দ, সাশ্রয়ী আবাসনের যোগ্যতা যাচাই এবং বাস্তব অগ্রগতি পর্যবেক্ষণ গুরুত্বপূর্ণ।

উপসংহার : এ প্রস্তাব ঢাকায় কেন্দ্রীভবন ও ব্যয়বহুল আবাসনের পরিবর্তে গাজীপুর, নরসিংদী-মাধবদী, মুন্সীগঞ্জ এবং ভবিষ্যৎ করিডরগুলোতে পরিকল্পিত জমি, কর্মসংস্থান, নির্মাণ ও আবাসন-চাহিদাকে যুক্ত করতে চায়। বিনিয়োগকারীর জন্য এটি জমি, আবাসন, কর্মসংস্থান, সংযোগ ও সেবার সমন্বয়; বাসিন্দার জন্য সাশ্রয়ী বাড়ি, কাছের কাজ, স্কুল, হাসপাতাল, বাজার ও পরিবহণ; সরকারের জন্য যানজট কমানো, আঞ্চলিক উন্নয়ন, কর্মসংস্থান ও আবাসন; আর ব্যবসার জন্য শ্রমিক, ক্রেতা, অবকাঠামো ও বাজারের সুযোগ।

দীর্ঘমেয়াদে এ মডেলকে পর্যায়ক্রমে সম্প্রসারণ করা যেতে পারে, তবে সাফল্য নির্ভর করবে প্রকৃত কর্মসংস্থান, পরিবহণ, সেবা, সাশ্রয়ী মালিকানা এবং পরিবেশগত সুরক্ষা একসঙ্গে বাস্তবায়নের ওপর। গাজীপুর, নরসিংদী-মাধবদী ও মুন্সীগঞ্জ বেছে নেওয়ার কারণ শুধু জমির প্রাপ্যতা নয়; সেখানে জনসংখ্যা, অর্থনৈতিক কার্যক্রম, কর্মসংস্থান, সংযোগ এবং আঞ্চলিক গুরুত্ব ইতোমধ্যেই রয়েছে। প্রথমে অর্থনৈতিক ইকোসিস্টেম চিহ্নিত করে তার চারপাশে পূর্ণাঙ্গ শহর গড়াই প্রস্তাবটির কেন্দ্রীয় নীতি।

মোহাম্মদ সাব্বির ইসলাম : ব্যবস্থাপনা পরিচালক, র‌্যাংকন প্রপার্টিজ লিমিটেড