জমি কেনার আগে শুধু বিক্রেতার দলিল দেখেই টাকা দেওয়া উচিত নয়। জমির প্রকৃত মালিকানা, রেকর্ড, সীমানা ও আগের লেনদেন সম্পর্কে নিশ্চিত হতে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র যাচাই করা জরুরি। সামান্য অসংগতি থেকেও ভবিষ্যতে মালিকানা নিয়ে বিরোধ বা আইনি জটিলতা তৈরি হতে পারে।

বাংলাদেশে জমি কেনার আগে নিচের ১০টি কাগজ যাচাই করা গুরুত্বপূর্ণ।

১. সর্বশেষ খতিয়ান বা পর্চা

জমির মৌজা, দাগ নম্বর, পরিমাণ এবং রেকর্ডীয় মালিকের নাম মিলিয়ে দেখুন। শুধু পুরোনো খতিয়ানের ওপর নির্ভর না করে সর্বশেষ রেকর্ড যাচাই করুন।

২. নামজারি বা খারিজ খতিয়ান

বিক্রেতার নামে জমির নামজারি হয়েছে কি না দেখুন। তবে নামজারি থাকলেই মালিকানা চূড়ান্তভাবে প্রমাণিত হয় না; আগের দলিলও যাচাই করতে হবে।

৩. বর্তমান ও আগের মালিকানার দলিল

বিক্রেতা কীভাবে জমির মালিক হয়েছেন, তা জানতে বর্তমান দলিলের পাশাপাশি আগের দলিলগুলোর ধারাবাহিকতা পরীক্ষা করুন। সম্ভব হলে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তথ্যের সত্যতা যাচাই করুন।

৪. ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা

সর্বশেষ খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের রসিদ দেখুন। এতে থাকা জমির তথ্য অন্যান্য রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে নিন। তবে শুধু খাজনার রসিদ মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ নয়।

৫. মৌজা ম্যাপ বা নকশা

মৌজা ম্যাপে জমির দাগ, অবস্থান ও আশপাশের জমির সীমানা যাচাই করুন। প্রয়োজনে আমিন বা সার্ভেয়ার দিয়ে জমি মাপিয়ে নিন।

৬. বিক্রেতার জাতীয় পরিচয়পত্র

বিক্রেতার নাম, পিতা বা স্বামীর নামসহ পরিচয়সংক্রান্ত তথ্য দলিল ও অন্যান্য রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন। তিনি প্রকৃত মালিক, নাকি প্রতিনিধির মাধ্যমে বিক্রি করছেন, তা নিশ্চিত হওয়াও জরুরি।

৭. উত্তরাধিকার সনদ ও ওয়ারিশদের কাগজপত্র

জমি উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া হলে সব ওয়ারিশের পরিচয়, মালিকানার অংশ এবং বিক্রির অধিকার যাচাই করুন। একজন ওয়ারিশের পক্ষে পুরো জমি বিক্রি করা বৈধ কি না, তা নিশ্চিত হতে হবে।

৮. আদালতের মামলা, রায় বা ডিক্রির কাগজ

জমি নিয়ে কোনো মামলা, রায় বা আদালতের আদেশ আছে কি না খোঁজ নিন। মামলা হয়ে থাকলে রায়ের সত্যায়িত কপি এবং আপিল বা পরবর্তী আদেশের তথ্য যাচাই করুন।

৯. পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বা আমমোক্তারনামা

মালিকের পরিবর্তে প্রতিনিধি জমি বিক্রি করলে আমমোক্তারনামার বৈধতা, ক্ষমতার সীমা এবং সেটি বাতিল হয়েছে কি না যাচাই করুন। এ ক্ষেত্রে আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া ভালো।

১০. রেজিস্ট্রি অফিসের তল্লাশি ও আগের লেনদেনের রেকর্ড

জমিটি আগে অন্য কারও কাছে হস্তান্তর করা হয়েছে কি না, কিংবা নিবন্ধিত লেনদেনের রেকর্ডে কোনো অসংগতি আছে কি না, তা সংশ্লিষ্ট রেজিস্ট্রি অফিসে যাচাই করুন।

কাগজপত্র দেখলেই কি জমি নিরাপদ?

না। সব নথির তথ্যের মধ্যে মিল থাকা এবং বাস্তবে জমির অবস্থান ও দখল যাচাই করাও জরুরি। বিশেষ করে দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ, মালিকানার অংশ, জমির শ্রেণি ও সীমানা ভালোভাবে পরীক্ষা করুন।

বায়না বা বিক্রয়চুক্তি করার আগেই কাগজপত্র যাচাই করা উচিত। এতে পরবর্তী সময়ে টাকা ফেরত পাওয়া, মালিকানা নিয়ে বিরোধ বা আইনি জটিলতার ঝুঁকি কমানো যায়।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ পরামর্শ: জমি কেনার আগে খতিয়ান, নামজারি, দলিলের ধারাবাহিকতা, করের দাখিলা, মৌজা ম্যাপ ও রেজিস্ট্রি রেকর্ড পরস্পরের সঙ্গে মিলিয়ে নিন। জমির মালিকানা নিয়ে সন্দেহ থাকলে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর সহায়তা নিন।