জমি কেনার সময় দলিলে পাঁচ শতাংশ লেখা থাকলেও সরেজমিনে মাপতে গিয়ে পাওয়া যাচ্ছে সাড়ে চার শতাংশ। আবার দলিলে উল্লেখ করা সীমানায় গিয়ে দেখা যাচ্ছে, সেখানে অন্যের বাড়ি, দেয়াল কিংবা বিভিন্ন স্থাপনা রয়েছে। জমি কেনার পর এমন পরিস্থিতিতে পড়ে অনেককেই প্রতিবেশীর সঙ্গে বিরোধে জড়াতে হয়। কেউ নিজের জমির প্রকৃত সীমানা বুঝতে পারেন না, আবার কেউ অজান্তেই অন্যের জমির অংশ দখল করে ফেলেন।

জমির দলিল, খতিয়ান ও নামজারি থাকলেই জমির প্রকৃত অবস্থান এবং সীমানা সম্পর্কে নিশ্চিত হওয়া যায় না। এ জন্য প্রয়োজন মৌজা ম্যাপ, দাগ নম্বর, জমির চৌহদ্দি এবং সঠিক পরিমাপ পদ্ধতি সম্পর্কে ধারণা। এসব তথ্যের ভিত্তিতে প্রাথমিকভাবে নিজেও জমির অবস্থান ও পরিমাণ যাচাই করতে পারেন। তবে জমি নিয়ে জটিলতা বা বিরোধ থাকলে অভিজ্ঞ আমিন কিংবা সার্ভেয়ারের সহায়তা নেওয়া জরুরি।

জেনে নেওয়া যাক, দলিলের তথ্যের সঙ্গে বাস্তব জমির সীমানা ও পরিমাণ যেভাবে মিলিয়ে দেখবেন।

জমি মাপার আগে যেসব কাগজপত্র সংগ্রহ করবেন

জমির প্রকৃত অবস্থান ও সীমানা নির্ধারণের জন্য প্রথমেই প্রয়োজনীয় কাগজপত্র সংগ্রহ করতে হবে। এ ক্ষেত্রে কয়েকটি নথি বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ।

মূল দলিল: দলিলে জমির পরিমাণ, দাগ নম্বর, মৌজার নাম এবং চারপাশের সীমানা বা চৌহদ্দির বিবরণ থাকে। প্রয়োজনে জমির আগের মালিকদের দলিলও সংগ্রহ করতে হবে। এতে মালিকানার ধারাবাহিকতা সম্পর্কে ধারণা পাওয়া যায়।

খতিয়ান বা পর্চা: সিএস, এসএ, আরএস, বিএস কিংবা বিআরএস খতিয়ান থেকে জমির দাগ নম্বর, মালিকানা, শ্রেণি ও পরিমাণ যাচাই করা যায়। বিভিন্ন জরিপে দাগ নম্বর পরিবর্তিত হয়ে থাকলে পুরোনো ও নতুন দাগের মধ্যে সম্পর্কও বুঝে নিতে হবে।

নামজারি খতিয়ান: সর্বশেষ নামজারি খতিয়ানে জমির মালিকানা ও পরিমাণসংক্রান্ত তথ্য যাচাই করতে হবে।

মৌজা ম্যাপ: জমিটি সংশ্লিষ্ট মৌজার কোন স্থানে রয়েছে, কোন দাগের অন্তর্ভুক্ত এবং আশপাশের দাগগুলোর সঙ্গে এর অবস্থান কী, তা জানতে মৌজা ম্যাপ প্রয়োজন।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, মৌজা ম্যাপে জমির অবস্থান ও আয়তনের তথ্য পাওয়া যায়। অন্যদিকে খতিয়ানে থাকে মালিকানা, জমির পরিমাণ ও শ্রেণিসংক্রান্ত বিবরণ। তাই শুধু দলিলের ওপর নির্ভর করে জমির সঠিক অবস্থান নির্ধারণ করা উচিত নয়।

অনলাইনে যেভাবে সংগ্রহ করবেন মৌজা ম্যাপ

জমির সীমানা নির্ধারণের অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ ধাপ হলো সংশ্লিষ্ট মৌজার জরিপ নকশা সংগ্রহ করা। ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের অনলাইন পোর্টাল থেকে মৌজা ম্যাপ খোঁজার সুযোগ রয়েছে।

এ জন্য প্রথমে [ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের ম্যাপ পোর্টালে] (https://map.settlement.gov.bd) প্রবেশ করতে হবে। এরপর ধাপে ধাপে—

১. বিভাগ, জেলা ও উপজেলা বা থানা নির্বাচন করুন।

২. সংশ্লিষ্ট মৌজার নাম নির্বাচন করুন।

৩. জমির জরিপের ধরন বেছে নিন। যেমন—সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা বিআরএস।

৪. প্রয়োজন অনুযায়ী শিট নম্বর ও দাগ নম্বর দিয়ে জমির নকশা খুঁজুন।

৫. কাঙ্ক্ষিত ম্যাপ পাওয়া গেলে সেটি সংগ্রহের ব্যবস্থা করুন।

এ ছাড়া [ভূমি রেকর্ড ও ম্যাপ সেবা পোর্টাল] (https://dlrms.land.gov.bd) এবং [ম্যাপ সেবা পোর্টাল](https://map.land.gov.bd) থেকেও মৌজা ম্যাপ ও খতিয়ানসংক্রান্ত সেবার তথ্য পাওয়া যায়।

মনে রাখতে হবে, বড় মৌজার নকশা একাধিক শিটে বিভক্ত থাকতে পারে। তাই শুধু মৌজার নাম জানলেই চলবে না, জমির দাগটি কোন শিটে রয়েছে, সেটিও নিশ্চিত করতে হবে।

গুনিয়া স্কেল ব্যবহার করে মৌজা ম্যাপ থেকে জমি মাপার নিয়ম

মৌজা ম্যাপ থেকে জমির দৈর্ঘ্য, প্রস্থ ও আয়তন নির্ণয়ের প্রচলিত পদ্ধতিগুলোর একটি হলো গুনিয়া স্কেল ব্যবহার। বিশেষ ধরনের এই স্কেলের সাহায্যে নকশায় থাকা জমির মাপকে বাস্তব পরিমাপে রূপান্তর করা যায়।

গুনিয়া স্কেলে সাধারণত এক পাশে বড় ৫০টি এবং অন্য পাশে ছোট ১০০টি দাগ থাকে। এক ইঞ্চিতে বড় ২৫টি ও ছোট ৫০টি দাগ পাওয়া যায়।

এই স্কেল ব্যবহারের আগে জানতে হবে মৌজা নকশাটি কোন স্কেলে তৈরি করা হয়েছে। সাধারণত নকশায় বড় অক্ষরে স্কেলের পরিমাপ উল্লেখ থাকে। প্রচলিতভাবে ১৬, ৩২, ৬৪ কিংবা ৮০ ইঞ্চি সমান ১ মাইল ধরে মৌজা নকশা প্রস্তুত করা হয়।

পরিমাপের হিসাবে ১ মাইল সমান ৮০০০ লিংক বা ১৭৬০ গজ। আবার ১ গজ সমান ৩ ফুট।

উদাহরণ হিসেবে, কোনো মৌজা নকশা ১৬ ইঞ্চি সমান ১ মাইল স্কেলে তৈরি হলে গুনিয়া স্কেলের ১ ইঞ্চি বাস্তবে হবে—

৮০০০ ÷ ১৬ = ৫০০ লিংক।

অন্যদিকে নকশাটি ৩২ ইঞ্চি সমান ১ মাইল স্কেলে তৈরি হলে গুনিয়া স্কেলের ১ ইঞ্চি বাস্তবে হবে—

৮০০০ ÷ ৩২ = ২৫০ লিংক।

অর্থাৎ নকশার স্কেল অনুযায়ী গুনিয়া স্কেলের সাহায্যে জমির প্রতিটি বাহুর বাস্তব দৈর্ঘ্য নির্ণয় করা যায়।

জমির আকৃতি অনিয়মিত হলে নকশায় সেটিকে কয়েকটি ত্রিভুজ ও চতুর্ভুজে ভাগ করে আলাদাভাবে পরিমাপ করতে হয়। পরে প্রতিটি অংশের ক্ষেত্রফল যোগ করে মোট জমির আয়তন বের করা যায়।

সরেজমিনে জমির সীমানা ও পরিমাণ নির্ধারণ করবেন যেভাবে

মৌজা ম্যাপ থেকে জমির অবস্থান সম্পর্কে প্রাথমিক ধারণা পাওয়ার পর সরেজমিনে গিয়ে বাস্তব পরিমাপ করতে হবে। এ ক্ষেত্রে অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ারের সহায়তা নেওয়া সবচেয়ে ভালো। পরিমাপের সময় কয়েকটি বিষয় খেয়াল রাখতে হবে।

জমির চার কোণ চিহ্নিত করুন: প্রথমে দলিল ও মৌজা ম্যাপের তথ্য অনুযায়ী জমির চারপাশের সীমানা নির্ধারণ করতে হবে। সম্ভব হলে পাশের জমির মালিকদের উপস্থিতিতে সীমানা চিহ্নিত করুন। এতে পরবর্তী সময়ে বিরোধের আশঙ্কা কমবে।

দৈর্ঘ্য ও প্রস্থ মাপুন: জমি আয়তাকার হলে ফিতা দিয়ে দৈর্ঘ্য ও প্রস্থ মেপে সহজেই ক্ষেত্রফল বের করা যায়। যেমন, কোনো জমির দৈর্ঘ্য ৬০ ফুট এবং প্রস্থ ৩৬ ফুট হলে এর মোট আয়তন হবে ২১৬০ বর্গফুট।

অনিয়মিত জমিকে কয়েকটি অংশে ভাগ করুন: জমির আকৃতি বাঁকা, ত্রিভুজাকার কিংবা অন্য কোনো ধরনের হলে একবারে পরিমাপ না করে ছোট ছোট অংশে ভাগ করতে হবে। এরপর প্রতিটি অংশের আয়তন হিসাব করে সবগুলো যোগ করতে হবে।

চারপাশের সীমানা মিলিয়ে দেখুন: জমির উত্তর, দক্ষিণ, পূর্ব ও পশ্চিম পাশে কার জমি, রাস্তা, খাল কিংবা অন্য কোনো স্থাপনা রয়েছে, তা দলিলের চৌহদ্দির সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে।

পরিমাপের হিসাব সংরক্ষণ করুন: জমির প্রতিটি বাহুর দৈর্ঘ্য, প্রস্থ এবং মোট ক্ষেত্রফল লিখে রাখুন। প্রয়োজনে জমির একটি স্কেচ বা নকশা তৈরি করে সংরক্ষণ করতে পারেন।

জমির পরিমাপের একক ও হিসাব

বাংলাদেশে জমির পরিমাণ নির্ধারণে শতাংশ বা শতক, কাঠা, বিঘা ও একরসহ বিভিন্ন একক ব্যবহার করা হয়। এসব এককের হিসাব জানা থাকলে দলিলের জমির পরিমাণের সঙ্গে বাস্তব পরিমাপ মিলিয়ে দেখা সহজ হয়।     

আরও পড়ুন

আরও পড়ুন

জমি কেনার সময় যেসব বিষয়ে সতর্ক থাকতে হবে

প্রচলিত হিসাব অনুযায়ী—

- ১ শতাংশ বা শতক = ৪৩৫.৬ বর্গফুট।

- ১ একর = ১০০ শতাংশ।

- ১ কাঠা = প্রায় ৭২০ বর্গফুট।

- ১ বিঘা = ৩৩ শতাংশ।

- ১ একর = ৪৩ হাজার ৫৬০ বর্গফুট।

তবে কাঠা ও বিঘার প্রচলিত পরিমাপে অঞ্চলভেদে কিছু পার্থক্য থাকতে পারে। তাই জমির হিসাব করার সময় সংশ্লিষ্ট এলাকার প্রচলিত পরিমাপও যাচাই করে নেওয়া প্রয়োজন।

জমির সীমানা নিয়ে বিরোধ দেখা দিলে করণীয়

দলিলের তথ্যের সঙ্গে বাস্তব জমির সীমানা না মিললে নিজের ইচ্ছামতো সীমানা পরিবর্তন করা কিংবা প্রতিবেশীর জমিতে স্থাপনা নির্মাণ করা উচিত নয়। প্রথমে উভয় পক্ষের প্রয়োজনীয় কাগজপত্র যাচাই করে নিরপেক্ষভাবে জমি পরিমাপের ব্যবস্থা করতে হবে।

এ জন্য অভিজ্ঞ সার্ভেয়ারের মাধ্যমে মৌজা ম্যাপের ভিত্তিতে জমির অবস্থান ও পরিমাণ নির্ধারণ করা যেতে পারে। সরকারি জমি কিংবা সরকারি জমির সঙ্গে ব্যক্তিমালিকানাধীন জমির সীমানা নিয়ে সমস্যা হলে সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে আবেদন করার সুযোগ রয়েছে। প্রয়োজনে সরকারি সার্ভেয়ারের মাধ্যমে জরিপের ব্যবস্থাও করা যেতে পারে।

এ ছাড়া সীমানা বিরোধ নিষ্পত্তির ক্ষেত্রে সার্ভে অ্যাক্ট, ১৮৭৫-এ বিধান রয়েছে। আইনের ৪০ ও ৪১ ধারায় জরিপের সময় সীমানা নিয়ে বিরোধ দেখা দিলে কালেক্টর বা ক্ষমতাপ্রাপ্ত কর্মকর্তা প্রয়োজনীয় অনুসন্ধানের পর সীমানা নির্ধারণ এবং তা চিহ্নিত করার ব্যবস্থা নিতে পারেন।

তবে জমির প্রকৃত দখল, আগের আদালতের সিদ্ধান্ত এবং জরিপের রেকর্ডও এ ধরনের বিরোধ নিষ্পত্তিতে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখে।

অন্যদিকে জমির মালিকানা বা স্বত্ব নিয়ে জটিলতা থাকলে ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া জরুরি। কারণ জমি পরিমাপ করে এর অবস্থান ও আয়তন জানা গেলেও শুধু পরিমাপের প্রতিবেদনের ভিত্তিতে চূড়ান্ত মালিকানা প্রতিষ্ঠা করা যায় না।

জমি কেনার আগেই সীমানা ও পরিমাণ যাচাই করুন

জমি কেনার পর সীমানা নিয়ে বিরোধে জড়ানোর চেয়ে কেনার আগেই প্রয়োজনীয় কাগজপত্র ও বাস্তব অবস্থা যাচাই করা ভালো। বিক্রেতার দেখানো জমির চারপাশ সরেজমিনে মেপে দেখতে হবে, দলিলে উল্লেখ করা পরিমাণের সঙ্গে বাস্তবে পাওয়া জমির পরিমাণ মিলছে কি না।

বিশেষ করে যৌথ মালিকানার জমি কেনার ক্ষেত্রে সতর্ক থাকা জরুরি। বিক্রেতার মোট জমির পরিমাণ জানলেই তার নির্দিষ্ট অংশের অবস্থান বা সীমানা নিশ্চিত হওয়া যায় না। তাই কেনার আগে বিক্রেতার অংশটি বাস্তবে কোথায় অবস্থিত, তা যাচাই করে নিতে হবে।

সবশেষে মনে রাখতে হবে, জমির প্রকৃত সীমানা ও পরিমাণ নির্ধারণের জন্য দলিল, খতিয়ান, মৌজা ম্যাপ এবং সরেজমিনের পরিমাপ—সব তথ্য একসঙ্গে মিলিয়ে দেখা প্রয়োজন। এতে জমি কেনাবেচা, উত্তরাধিকার সূত্রে সম্পত্তি বণ্টন কিংবা প্রতিবেশীর সঙ্গে সীমানা নিয়ে বিরোধের ঝুঁকি অনেকটাই কমানো সম্ভব।